A Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009, publicada no Diário Oficial da União do dia subsequente, ou dispositivos da Lei nº 8.245/91 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes entrando em vigor 45 dias após sua publicação.

Aplicação da nova lei no ordenamento jurídico brasileiro não está diretamente relacionada com a vigência, pois a lei é conceituada como híbrida em decorrência de possuir disposições de direito material referentes ao contrato em si e de direito processual relacionadas com os procedimentos judiciais.

Diversos dispositivos merecem destaque, e, entre eles o artigo 39 que trata de disposição de direito material, onde determina que a garantia contratual (caução, fiança, garantia etc.) se estende até a efetiva desocupação do imóvel, mesmo se o contrato por prazo determinado se tornar por prazo indeterminado. Assim, este dispositivo admite que o contrato preveja situação diversa.

Os casos que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado, o fiador tem a faculdade de se desonerar da responsabilidade, devendo este notificar o locador sua intenção, ficando obrigado pelos efeitos da fiança por 120 dias após a notificação ao locador e nesses casos o locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias.

Mudanças mais importantes referem aos procedimentos judiciais (dispostas de direito processual), existindo novas hipóteses para concessão de liminar em ações de despejo nas quais o locatário possui apenas 15 dias para desocupação do imóvel (art. 59, § 1º, incisos VI a IX).

Dentre elas destacamos:

- O término do prazo para que o locatário apresente nova garantia, em caso de desoneração do fiador.

- Necessidade de realização de obras determinadas pelo Poder Público onde a redação da Lei deixou de prever o direito de indenização do locatário se as obras não forem realizadas, apesar de ser este o fundamento do despejo.

-Término do prazo da locação comercial, se o despejo for proposto em até 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.

- Falta de pagamento dos aluguéis e acessórios se o contrato estiver desprovido de garantia, nestes casos, o locatário poderá evitar a desocupação se dentro de 15 dias efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos.

- Os casos de despejo por falta de pagamento possui procedimentos mais céleres e prazos mais curtos.

- A purgação da mora somente será permitida uma única vez em 24 meses, quanto na lei anterior era permitida duas vezes no período de 12 meses. 

- Possui ações nos procedimentos das ações revisionais que visam ação do valor do aluguel.

- Na lei nova, o juiz poderá fixar aluguel provisório no limite entre 80% do valor do aluguel e 80% do valor pedido pelo locador.

A nova lei dispõe que o comerciante deve demonstrar a idoneidade do fiador, ainda que esse fiador seja o mesmo desde o início da relação contratual.

Não sendo renovada a locação, o locatário comerciante terá o prazo de apenas 30 dias para desocupar o imóvel, se assim o requerer o locador, onde na lei anterior, o prazo era de 6 meses do trânsito em julgado.

Sabemos que a nova lei é objeto de diversas críticas, a exemplo, que tal lei beneficia os proprietários de imóveis, na medida em que aumenta as hipóteses de retomada e diminui os prazos para a desocupação, e por outro lado, prejudica os locatários comerciais que tiveram a proteção a seu ponto comercial reduzida em prol do direito de propriedade dos locadores.

Assim, aconselho evitar prejuízos, que os locatários comerciais devem observar com atenção as cláusulas contratuais, visando, em conformidade com as ações da lei, assegurar meios de proteção.

As partes do contrato podem, estipularem no contrato o direito ao ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que o locatário tiver com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se o locador não der o destino alegado, ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar, apesar da lei não prever este tipo de indenização.

Sem mais delongas, entendo que nem toda lei satisfaz completamente as partes, e desta forma, recomendo que as partes revejam seus contratos de locação e os adaptem o quanto antes à nova Lei do Inquilinato e aos interesses comuns das partes.

André Marques de Oliveira Costa é advogado, consultor, escritor e doutorando em Direito

(andremarquesadv@hotmail.com / www.twitter.com/andremarquesadv)