CUB só pode ser utilizado para fincanciamento de imóveis em construção

Comercialização de imóveis prontos e em construção deve ter financiamento diferenciado

O financiamento da compra de imóvel pronto deve ser diferente do financiamento de imóvel ainda em construção, já que em obra concluída não se aplica o índice setorial previsto no contrato, mas sim, o índice oficial.

A 3ª Turma do STJ não acolheu o recurso da imobiliária Construtora Meridiana Ltda. e acabou mantendo decisão de segunda instância. O tribunal entendeu que o Custo Unitário Básico (CUB) é aplicável somente aos contratos de comercialização de imóvel anteriores à conclusão da obra, uma vez que visa refletir a variação do preço dos insumos utilizados na construção civil, situação que não se verifica no caso em questão, já que o comprador XXXX adquiriu o imóvel pronto e acabado.

Segundo informações do processo, o cliente opôs embargos à execução hipotecária, movida pela construtora, argumentando a aplicação de encargos abusivos na escritura pública de compra e venda de imóvel e confissão de dívida com contrato acessório de hipoteca firmada entre eles.

Em primeira instância, o pedido foi julgado procedente para determinar que a correção monetária incida anualmente com base no Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e os juros sejam calculados sob a forma simples, excluída sua capitalização.

A construtora apelou da sentença. O TJSC proveu parcialmente à apelação ao entendimento de que é possível proceder reajuste mensal do débito, tendo em vista que a Lei 10.931/04, ao fazer referência aos pactos de comercialização de imóveis, contemplou tal hipótese. Para o TJSC, as operações de comercialização de imóveis devem ser equiparadas àquelas do sistema de financiamento imobiliário para admitir a capitalização de juros.

Inconformada, a imobiliária recorreu ao STJ alegando a possibilidade do CUB como fator de correção monetária no contrato estabelecido entre as partes e a capitalização mensal dos juros, já que a legislação equipara as construtoras às entidades autorizadas a operar no sistema financeiro imobiliário, onde é permitida a capitalização na forma requerida.

Ao analisar a questão, o relator, ministro Sidnei Beneti, destacou que o CUB, juntamente com Índice Nacional do Custo da Construção Civil (INCC), reflete a variação dos preços dos materiais de construção e da mão-de-obra do setor. Portanto, é o índice usado por construtoras incorporadas para manter a comutatividade monetária nos contratos de financiamento imobiliário.

No entanto, quando a construtora comercializa o imóvel com a obra finalizada, não é razoável a utilização do referido índice, já que não há influência do preço dos insumos da construção civil e todo o custo da obra já encontra-se contabilizado no valor de venda do imóvel.

Segundo Beneti, a decisão de segunda instância não negou à construtora a igualdade de condições na contratação com os demais agentes do SFI, e permitiu a capitalização dos juros. No entanto, só a permitiu sob a forma anual, em razão de que a norma que prevê a capitalização mensal é restrita às instituições que atua, no âmbito do Sistema Financeiro Nacional. (REsp 936795).

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Fonte: STJ