Direito ao recebimento das parcelas pagas nos contrato imobiliários

Apesar das construtoras muitas vezes se negarem a devolver os valores já pagos nos contratos imobiliário a jurisprudência é pacífica no sentido de declarar este direito aos compradores.

Após desistir de imóvel, comprador tem direito à devolução de parcelas pagas corrigidas

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve, por unanimidade, a decisão que considerou abusiva cláusula de contrato de compra de imóvel comercializado pela empresa Franere – Comércio Construções Imobiliária Ltda. que previa a retenção de 30% dos valores pagos em caso de desistência do negócio. O Tribunal de Justiça do Maranhão (TJMA), ao desconstituir a cláusula contratual, determinou a devolução das parcelas pagas pela compradora corrigidas na forma do contrato.

Uma cliente da empresa imobiliária desistiu de um apartamento adquirido em 2002 e ajuizou ação para reaver os valores pagos por considerar abusiva a cláusula do contrato que previa a retenção de 30% do valor por parte da empresa vendedora. A cliente pediu a devolução das parcelas já pagas com o devido reajuste e consentiu com a retenção de 10% do valor pago a título de despesas administrativas. A compradora também pediu o pagamento de juros de 1% ao mês pela demora no ressarcimento. Em primeira instância, o pedido foi parcialmente atendido, o que foi mantido pelo TJMA.

Segundo considerou o tribunal maranhense, a cláusula do contrato que estabeleceu que a empresa poderia reter 30% do valor já pago era abusiva e deveria ser anulada. Também determinou o pagamento de 1% como juros de mora. Considerou-se que o princípio do pacto sunt servanda (o pacto deve ser cumprido), que rege os contratos, deveria ser flexibilizado em caso de abusos no acordo.

A empresa recorreu ao STJ, argumentado não haver ilegalidade na cláusula que prevê, em contrato de compra e venda de imóvel, a retenção de 30% dos valores recebidos. Alegou-se ainda que a empresa não teria dado causa à rescisão do contrato, sendo de responsabilidade exclusiva da cliente. Teriam sido violados os artigos 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e o 418 do Código Civil (CC).

O artigo do CDC determina que não há perda total do valor das prestações nos contratos de compra e venda quando, por causa de inadimplemento, é pedido que o contrato seja terminado. Já o artigo do CC determina que o vendedor tem o direito de reter o sinal no caso do desfazimento do contrato, na hipótese de sua não execução. Também foi apontado pela empresa dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema).

Ao decidir, o ministro relator Massami Uyeda afirmou que a jurisprudência do STJ garante ao comprador o direito de entrar com ação para ser restituído parcialmente das importâncias pagas no caso de deixar de cumprir o contrato, por impossibilidade de cumpri-lo. Observou o ministro que, no caso, o que foi pago pela cliente era o sinal e várias parcelas. No caso, o desfazimento contratual ocorreu pela impossibilidade da autora de arcar com as prestações pactuadas, hipótese em que o sinal deve ser devolvido sob pena de enriquecimento ilícito”, comentou.

O ministro afirmou que o artigo 53 do CDC não revogou o 418 do CC, mas se um beneficia quem não deu motivo ao não cumprimento do contrato, o outro garante que o consumidor não perca tudo. O magistrado destacou que a jurisprudência do STJ tem entendido que a retenção de um percentual entre 10% e 20% do valor pago seria razoável para cobrir despesas administrativas. Com essa fundamentação, o ministro negou o recurso da empresa.

Consórcio deve devolver parcelas pagas por consumidor

A Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Mato Grosso indeferiu o Agravo de Instrumento nº 83803/2009 interposto pelo Consórcio Nacional Volkswagen LTDA, que buscava a reforma da decisão original para se abster de devolver parcelas pagas de consórcio à desistente do plano.

A decisão, mantida em Segundo Grau, determinara que fossem devolvidas as parcelas, imediatamente, apenas sendo descontados os 10% da taxa de administração.

Participaram da votação, os desembargadores Donato Fortunato Ojeda, atuando como relator, e Teomar de Oliveira Correia, como segundo vogal, além da juíza Anglizey Solivan de Oliveira, primeira vogal convocada.

A agravada, S. P. Santos ME, entrou na Comarca de Rio Branco, com uma ação inicial declaratória de rescisão contratual com restituição de crédito em face da empresa de consórcio, cuja tutela antecipada foi deferida para a devolução das parcelas. A agravante sustentou no recurso, entre outros, que a decisão feriria os princípios do contraditório e da ampla defesa insculpidos no artigo 5º, incisos LIV e LV da Constituição Federal e que a decisão estaria em dissonância com a Lei nº 11.795/2008, porque para ela a devolução das parcelas incorreria em julgamento prematuro do mérito.

O relator destacou que a referida lei federal, que dispõe sobre o sistema de consórcio, estabelece o prazo de 60 dias para devolução das parcelas pagas aos desistentes. Porém, ressaltou que a norma não deveria ser aplicada ao caso, uma vez que o contrato celebrado entre os litigantes foi formalizado antes da vigência da lei, valendo o princípio do tempus regit actum (o tempo rege o ato).

O desembargador Donato Ojeda apontou farta jurisprudência que preconiza que a devolução das parcelas pagas pelo consorciado desistente deve ser imediata. E os outros julgadores acompanharam à unanimidade o voto do relator.

Fonte: TJMT

Bem não pode ser apreendido quando a maioria das parcelas foram pagas

No início de agosto de 2011 tive um caso em meu escritório que reverti uma busca e apreensão de um bem visto que a prossuidora só tinha em atraso uma parcela, verdade, que esta parcela estava atrasada fazia mais de 6 meses mais era só uma, visto que após aquela ela continuou a pagar os boletos.

No final do mesmo mês em outro caso saiu esta decisão do STJ de um caso parecido, em que o autor já havia pago quase todas as parcelas, mas mesmo assim ocorreu a busca e apreensão. O texto é do Espaco Vital:

O STJ confirmou julgado da 14ª Câmara Cível do  TJRS que reconhece que "atenta contra a boa-fé a reintegração do bem à arrendadora quando o contrato de arrendamento mercantil está substancialmente adimplido, por se tratar de medida impositiva de lesão desproporcional ao consumidor".

A decisão da 4ª Turma do tribunal superior examinou recurso especial da BBV Leasing Arrendamento Mercantil em ação de reintegração de posse contra o consumidor Mauro Eduardo de Almeida Silva, por apontado inadimplemento contratual.

A prova documental comprovou terem sido pagas 31 das 36 mensalidades. A BBV Leasing pediu a reintegração na posse do bem, o que foi negado em primeiro grau e, depois, pela 14ª Câmara Cível do TJRS (proc. nº 70006790851).

No julgado, o desembargador gaúcho Sejalmo de Paula Nery concluiu que "há, no pleito, evidente quebra da boa-fé que deve presidir toda e qualquer relação contratual". 
 
O julgado aplicou "a teoria do adimplemento substancial, pois se o devedor já cumpriu substancialmente a sua obrigação, não há suporte jurídico na imposição a ele de um prejuízo desproporcional". 
 
O magistrado Sejalmo expõe no acórdão que "tendo o réu pago 31 das 36 prestações contratadas, 86% da obrigação total (contraprestação e VRG parcelado) e mais R$ 10.500,44 de valor residual garantido, pago no ato da contratação, a reintegração do bem à arrendadora se traduz em verdadeiro apenamento desproporcional, já que desapossa o arrendatário do automóvel e implica em verdadeiro perdimento das prestações já pagas e que praticamente contemplaram a totalidade da avença".

O recurso especial da arrendadora foi admitido - mas improvido. O relator no STJ, ministro Luis Felipe Salomão,  observou que "a arrendadora  pode, certamente, valer-se de meios menos gravosos e proporcionalmente mais adequados à persecução do crédito remanescente, por exemplo, a execução do título".

O julgado do STJ afirma também que "o meio de realização do crédito pelo qual a instituição financeira recorrente optou não se mostra consentâneo com a extensão do inadimplemento nem com os princípios de boa-fé estabelecidos no CC/2002".

O advogado José Abel Luiz atua em nome do arrendatário. O acórdão do STJ ainda não está disponível. (REsp nº 1051270).

Consumidor deve receber parcelas pagas após desistência em consorcio

A Porto Seguro Administradora de Consórcios Ltda. apelou da decisão que manteve a restituição de parcelas pagas por consorciados após a desistência do mesmo. Em segunda instância no TJSP, a sentença em primeira instância foi mantida. 


De acordo com a apelante a desistência acarretou prejuízos ao grupo e em seu entendimento deveria ser abatida a multa penal pactuada, entre outros encargos.

De acordo com o relator do processo, Alexandre Marcondes, "a digna magistrada a quo deu correta solução ao litígio, de modo que se impõe apenas ratificar os fundamentos da r. sentença recorrida, nos termos do artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça de São Paulo".

O magistrado acrescentou algumas considerações, incluindo: "a multa contratual de 10% não é devida pelo consorciado desistente, não havendo que se falar em pré-fixação de perdas e danos". Citou ainda o artigo 53, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual  "nos contratos do sistema de consórcio de produtos duráveis, a compensação ou a restituição das parcelas quitadas, na forma deste artigo, terá descontada, além da vantagem econômica auferida com a punição, os prejuízos que o desistente ou inadimplente causar ao grupo".

Também afirmou que "no caso concreto não há prova alguma de que a desistência do apelado tenha causado prejuízos ao grupo, razão pela qual inaplicável a penalidade em questão".

A decisão disse ainda que "por outro lado, do montante pago pelo consorciado apelado só devem ser deduzidas a taxa de administração e os valores referentes ao seguro, não havendo, no caso concreto, quaisquer outras verbas a serem deduzidas", finalizou.

A Turma Julgadora que votou de forma unânime, contou, ainda, com os desembargadores Vicentini Barroso e Araldo Telles.

Processo nº: 9117054-19.2009.8.26.0000

Fonte: TJSP

João Henrique Willrich 
Jornalista

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